Proč je lepší koupit byt přes realitní kancelář?

Koupit si vlastní metry čtvereční není jako jít do obchodu koupit chleba. Mnozí jsou si jisti, že koupě bytu je složitý a nepřehledný proces se spoustou úskalí, které dokáže překonat jen realitní makléř. Ale je to skutečně tak a je možné koupit byt bez využití služeb agentů? 78.ru bude tečkovat všechna písmena i.

Collage 78ru: Maksim Konstantinov/globallookpress.com, unsplash.com

Ve skutečnosti si lidé, kteří si najmou agenta, stále častěji stěžují, že vyhodili peníze. Na sociálních sítích a na tematických fórech můžete najít spoustu příběhů o mrtvých realitních makléřích, kteří dostávají provize za nic, o neprofesionálních a negramotných agentech, o drsných realitních makléřích a dokonce i o podvodnících.

za co platíme?

Jeden z komunitních autorů “T-J” jménem Dmitry si stěžoval, že realitní makléři se díky snadným penězům stali naprosto drzými. „Stráví maximálně pár hodin prodejem bytu, ale za své služby chtějí šílené peníze,“ rozhořčuje se muž. Dmitrij se domnívá, že prodejci bytů marně využívají služeb zprostředkovatelů: co vám brání pořídit si krásné snímky bytu sami a zveřejnit je například na Avito? A připravit potřebné dokumenty podle seznamu není velký problém, tím si je autor jistý.

“Řekněte mi, jaké druhy problémů by měl mít realitní makléř průměrný měsíční plat v Ruské federaci nebo ještě vyšší?” — Dmitrij klade rozumnou otázku.

Další uživatel pod přezdívkou Alexander ujišťuje: každý průměrný člověk může koupit a prodat byt, k tomu nepotřebujete žádné posvátné znalosti. A všechny přísahy agentů, že zaručují bezpečnost transakce, lze bezpečně rozdělit do deseti: „Naprostá většina realitních kanceláří nejsou vůbec právníci, takže jsou téměř tak daleko od změn zákonů jako kupující.“ Je v tom hodně pravdy, k práci realitní kanceláře dnes nepotřebujete vůbec žádné vzdělání, nemluvě o právnickém: najímají, jak se říká, každého „na inzerát“. Navíc některé realitní kanceláře nemají ani středoškolský diplom, jak řekl jeden bývalý realitní makléř:

„V naší agentuře měl právnické vzdělání jen jeden člověk z 20, a to ještě ne v bytovém právu. Proto, když další realitní makléř začne koktat o právní podpoře, můžete mu klidně plivnout do tváře. O právu neví o nic víc než kdokoli z občanů, protože strávil hodinu studiem legislativy,“ píše bývalý realitní makléř a platforma “Hra na schovávanou”.

I když má realitní makléř alespoň pět právnických titulů, i v tomto případě si jsou kritici jisti, že za vaši transakci neponese žádnou odpovědnost. „Většinou se jedná o parazity na trhu,“ píše uživatel „T-Z“ pod přezdívkou DN. Dodává, že svůj byt koupil bez agentů.

„I kdyby realitní makléř vše zkontroloval – a udělá to pomocí stejných databází jako vy – nenese žádnou odpovědnost, pokud něco přehlédl a obchod byl sporný. Musíme mu všechno zkontrolovat. Proto otázka: proč mu platit?“ ptá se autor komentáře.

Zdá se, že při koupi bytu není potřeba agent. Kdyby ale bylo vše tak jasné, profese realitního makléře by už dávno upadla v zapomnění, ale to se neděje. A existuje pro to řada vysvětlení.

Výhody koupě bytu s realitní kanceláří

1. Výběr možností Pokud přesně víte, co chcete, nebo jste si již konkrétní nemovitost prohlédli, v této fázi rozhodně nepotřebujete realitního makléře. Pokud jsou ale vaše představy o budoucím bydlení velmi vágní, pak je lepší nechat tyto trable na agentovi. Navíc lépe rozumí aktuální situaci na trhu, zná ceny a zná všechny nuance a úskalí určitých oblastí. Zkušený a svědomitý realitní makléř vás určitě upozorní, že za pár let vyroste pod okny bytu, který se vám líbí, dálnice, nebo že se obyvatelé této oblasti každé léto dusí žíravinami z nedaleké továrny. A na první pohled neatraktivní varianta na předměstí se může ukázat jako skutečný poklad, protože u ní plánují postavit stanici metra. Taková doporučení jsou relevantní zejména pro návštěvníky, kteří město a jeho „kostlivce ve skříni“ ještě příliš neznají. 2. Ušetřete čas Pokud pracujete a jste celý den zaneprázdněni, na hledání nového bytu prostě nebudete mít čas. Tato otázka je ještě naléhavější pro ty, kteří chtějí koupit byt v jiném regionu nebo městě: nemůžete to udělat bez realitní kanceláře, protože jinak budete muset neustále chodit tam a zpět. Proto je logické přesunout tyto zdlouhavé a časově náročné činnosti na bedra agenta. Provede důkladný průzkum a vybere pro vás pouze skutečné a hodnotné možnosti, seznámí se se všemi nuancemi a poté si domluví schůzku s prodejcem – stačí se jen přijít podívat. 3. Padělky Za krásnými fotografiemi na bezplatných inzertních stránkách se často skrývají strašidelné štěnice a „babičky“ a za „chutnou cenou“ jsou často podvodníci. V Petrohradě se takové příběhy naštěstí téměř nikdy nevyskytují, ale v některých městech, řekněme v Soči, je trh s nemovitostmi velmi specifický a plný podvodníků všech barev. Zkušený realitní makléř s cvičeným okem okamžitě určí, které inzeráty jsou falešné, odfiltruje je a nebude na nich ztrácet čas ani svůj, ani váš. 4. Vyjednávání Obvolávat desítky majitelů a vývojářů, domlouvat prohlídky, smlouvání – to vše zabere nejen spoustu času, ale také velmi unavuje. Je dobré, když jste extrovert, ale co když je to naopak? Pokud vás pouhá myšlenka na nekonečnou komunikaci a rozhovory s cizími lidmi nutí schovat se pod stůl, je lepší svěřit všechna jednání realitnímu makléři: dobře trénovaný jazyk a žízeň po provizích postačí. Stačí přijít na prohlídku a pak se domluvit. 5. Důkladná kontrola Kompetentní a odpovědný realitní makléř i bez právnického vzdělání určitě prověří byt a prodejce „na vši“: zjistí, zda tam nejsou nějaká věcná břemena, dluhy a zda je vše „čisté“ s doklady. A nejen to: dobrý agent zjistí, zda v samotném bytě nejsou skryté nedostatky – netěsnosti, špatná zvuková izolace, shnilé komunikace, nedůsledná přestavba. A v ideálním případě také zjistí, kdo jsou vaši budoucí sousedé – přece jen málokoho bude bavit žít bok po boku s marginalizovanými lidmi, kteří po nocích pořádají veselé večírky. Mimochodem, za všechny zjištěné nedostatky vám realitní makléř může získat velmi slušnou slevu. 6. Výhodná hypotéka Pokud si pořizujete byt na hypotéku, váš realitní makléř pro vás rychle vybere nejvýhodnější možnosti hypotečního programu. Může vás také zastoupit při jednání s bankou, aby vám dala ty nejlepší podmínky. Mnoho bank navíc poskytuje velkým realitním kancelářím výrazné slevy – byl by hřích nevyužít takové štědrosti. 7. Podpora a poradenství Jakákoli větší koupě je vážný stres a koupě bytu ještě větší. Lidé se bojí, že přijdou o peníze nebo udělají špatné rozhodnutí, takže jsou velmi znepokojeni, pochybují a ztrácejí spánek a chuť k jídlu. Zkušený realitní makléř je většinou vždy v kontaktu s každým klientem, je vždy připraven poradit s jakoukoli záležitostí a uklidnit budoucího majitele bytu.

Nevýhody koupě bytu s realitní kanceláří

1. Výdaje na provize Mnoho lidí při koupi bytu odmítne služby makléře, protože se obávají, že budou muset zaplatit nemalou částku navíc. Ve skutečnosti provizi realitní kanceláře obvykle neplatí kupující, ale prodávající. Průměrná provize agentury v Petrohradě je 2-3 % z ceny nemovitosti, některé „cool“ agentury si účtují až 5-7 %. To se však týká pouze případů, kdy je zmocněnec najat prodávajícím. Pokud kupující najde realitního makléře, bude muset zaplatit. Služby specialisty budou stát přibližně 2 % z ceny kupovaného bytu. 2. „Skryté“ platby Některé realitní kanceláře a realitní kanceláře jednají ve zlé víře a vnucují klientům další služby. Agent vám může například za poplatek nabídnout zpracování hypotečních dokumentů. Nespěchejte s vyhazováním peněz: musí být zahrnuty všechny služby. 3. Nízká kvalifikace realitního makléře Na trhu je samozřejmě mnoho kompetentních, důvtipných a zkušených specialistů, kteří za své peníze stojí. Není ale méně těch, kteří se ženou výhradně za penězi a usilují o to, abyste se co nejdříve domluvili, a pak už tráva neroste. Pokud nechcete narazit na takového rádoby specialistu, vybírejte agenta co nejpečlivěji: využijte doporučení přátel, prostudujte si recenze na internetu, zeptejte se, kolik transakcí agent provedl a zda jsou jejich účastníci spokojeni.

Jak koupit byt bez realitní kanceláře a nepřijít o peníze

• Pokud jste se pevně rozhodli, že se obejdete bez zprostředkovatelů a jste schopni si byt pořídit sami, využijte cenných rad odborníků.
• Pečlivě si prostudujte všechny nabídky na internetu: je lepší hledat svůj „byt snů“ na specializovaných portálech s přísným moderováním – „Cyan“, „Domklik“, „Domofond“.
• Pro zajištění právní čistoty transakce a kontrolu všech dokumentů se vyplatí najmout si právníka.
• Chcete-li správně sepsat smlouvu a zaregistrovat ji, kontaktujte notáře. Ten ověří právní způsobilost a způsobilost stran, jakož i zákonnost transakce.
• Pokud provedete všechny výpočty pomocí speciálních nástrojů, neztratíte peníze. V případě novostavby to může být vázaný účet: peníze jsou uloženy v bance a developer je nemůže dostat, dokud dům nepostaví a předá. V případě vedlejší nemovitosti použijte akreditiv – jde také o způsob bezpečných plateb, kdy se banka stává garantem splnění závazků oběma stranami transakce.
• Abyste se co nejvíce ochránili před rizikem, sjednejte si takzvané pojištění titulu, neboli „title“. V takovém případě, pokud bude transakce z nějakého důvodu prohlášena za neplatnou, obdržíte všechny své peníze zpět.

Řekni dobré slovo pro chudého realitního makléře

Na závěr bychom se s vámi rádi podělili o příběh, který dokazuje, že realitní makléř není vždy článkem navíc v procesu koupě a prodeje bytu. Jeden z autorů “Hra na schovávanou” řekl, jak se mu podařilo koupit skutečný „diamant“ o několik set tisíc levněji, než byla původní cena – díky talentu realitního makléře:

„Všechno bylo v pořádku. Kromě ceny. Zavolal jsem realitní kanceláři Valentině a učinil jsem jí tuto nabídku. Kontaktuje majitele, oznamuje jim, že trh jde z kopce, ceny se hroutí nebo nějaké jiné jejich bajky, obecně potřebují prodat akutně a levněji o 250 tisíc, pokud vše klapne, dám Valentině 60. Zároveň žádám bratra a Zavolej pár korefanů majitelům a nabídnu cenu o 300 tisíc nižší. O týden později zavolá Valentina a řekne, že souhlasí se shozením 100 tisíc.”

Ale pak na kupujícího čekalo ještě příjemnější překvapení: realitní kanceláři se podařilo získat dodatečnou slevu 200 tisíc rublů s výhradou opětovné registrace následující den. „Valentina dostala svých 50 a já na ten den koupil byt za tržní cenu,“ shrnul spokojený klient.

I ta nejjednodušší transakce s nemovitostmi vyžaduje spoustu času a trpělivosti. A pokud mluvíme o složitých transakcích, pak je nutná účast zkušeného specialisty. Profese realitního makléře znamená schopnost rychle se ponořit do všech složitostí nákupu nebo prodeje nemovitosti a pomoci klientovi se správným výběrem. Proč byste měli věřit realitní kanceláři – to vám prozradíme v tomto článku.

1. Skvělý zážitek

Toto je faktor, který je obtížné přeceňovat. Na první pohled se zdá, že transakce není náročná. Stačí najít kupce na metry čtvereční, sepsat kupní a prodejní smlouvu a provést kalkulaci. Ale v praxi má málo lidí takové zkušenosti a potřebné znalosti, protože v každé fázi čelí prodávající nebo kupující mnoha rizikům.

V této situaci přijde specialista, který vezme v úvahu všechny právní nuance transakce a pomůže ušetřit čas. A pokud potřebujete koupit nebo prodat byt např. se zapsanými nezletilými a jinými věcnými břemeny, pak není účast zkušeného člověka luxusem, ale ospravedlnitelnou nutností.

2. Velká znalost trhu

Jedním z úkolů realitní kanceláře je neustálá analýza trhu. S největší pravděpodobností okamžitě určí skutečnou hodnotu vašeho bytu a vysvětlí, proč by se neměl při prodeji nemovitosti nafouknout. Dobrý realitní makléř ví, jak sazba centrální banky, změny legislativy, uzavření hranic, sankce atd. ovlivňují trh s nemovitostmi.

Pokud potřebujete pronajmout byt, vysvětlí, co se děje na trhu s bydlením a za jakou cenu je nejlepší jej pronajmout. A co je nejdůležitější, agent se zkušenostmi pochopí, který nájemce je spolehlivý a bude platit nájem včas a nebude se po pár měsících stěhovat a zanechat za sebou nepořádek a nezaplacené účty.

Profesionální agent navíc zná psychologii kupujícího, přesně ví, jak připravit byt k vystavení a na jaké silné stránky nemovitosti se v inzerátu zaměřit. Najmutí zkušeného specialisty bude přínosné především po finanční stránce.

3. Vyhledejte prodejce nebo kupujícího

Realitní makléř, který na trhu působí déle než jeden rok, okamžitě pochopí, jak je kupující na transakci připraven – nebudete ztrácet čas a energii. Upozorní vás, pokud by se jednání s kupujícím mohlo zpozdit – například pokud by nejprve potřeboval sám prodat byt.

Realitní kanceláře také často disponují databází potenciálních kupců či prodávajících nemovitostí. Je docela možné, že s jedním z nich dojde k výhodnému obchodu. V důsledku toho strávíte méně času hledáním kupujícího a samotnou transakcí. A pokud chcete koupit nemovitost v jiném městě a nemůžete neustále cestovat na prohlídky, agent zorganizuje online setkání s prodejci nebo zástupci developera.

Mimochodem, developeři, kteří svou činnost teprve začínají, prodávají své nemovitosti většinou pouze přes agentury. Je to dáno tím, že kupující se ne vždy odváží oslovit neznámé prodejce. Noví hráči na trhu přitom mají na svém kontě skutečně zajímavé a originální projekty.

4. Příprava nemovitosti k prodeji

Home staging je u nás poměrně novým fenoménem, ​​který si však již získal oblibu mezi realitními kancelářemi. Agent vám pomůže připravit byt či dům k prodeji, správně vyzdvihnout přednosti nemovitosti a zamaskovat nedostatky a promyslet, jak je lze kompenzovat. Pokud se například dům nachází daleko od metra, může reklama naznačovat, že v okolí je mnoho obchodů, škola a školka a dobře udržovaný park na procházky. Dále agent určí okruh potenciálních kupců a začne s nimi pracovat.

Někdy, aby se zvýšila hodnota vašeho domova, stačí provést drobné opravy – trochu aktualizovat podlahu, natřít stěny světlejší barvou. To bude platit zejména, pokud je byt v přízemí nebo pokud v blízkosti domu roste mnoho stromů. Takové techniky přitáhnou pozornost loajálních a solventních zákazníků.

5. Příprava a ověřování dokumentů

Tato fáze může trvat 2-3 měsíce, někdy i více. Přidejme dlouhé fronty při přípravě dokumentů, starejme se o to, zda byly všechny fáze transakce provedeny v rámci zákona a zda se nákup nového bytu nezmění v potíže. Dobrý agent přitom často pracuje v tandemu s právníkem. Nebude pro něj těžké zjistit, že všechny dokumenty jsou v naprostém pořádku, prodávající nemovitosti nemá žádné dluhy za služby atd. Ví, jak rychle zjistit skutečného vlastníka nemovitosti a počet osob přihlášených v bytě.

Realitní makléři rozumí tomu, jak jednat v situacích, kdy je nutné dodatečné ověření. Například pokud majitel zdědil byt a rozhodl se jej ihned po dědických právech prodat. V tomto případě je nutné se ujistit, že neexistují žádní další legitimní uchazeči. Dalším důvodem pro podrobnou kontrolu je, pokud nemovitost byla vícekrát prodána nebo se změnili její majitelé, pak se vyplatí hledat informace alespoň za posledních 5 let, aby se eliminovala možnost podvodu.

Pokud se bavíme o koupi nemovitosti v novostavbě, tak před zahájením spolupráce s developerem si makléř prostuduje jeho registrační dokumentaci, obdržené stavební povolení a další body. V tomto případě se riziko oslovení nespolehlivé firmy a koupě bytu v dlouhodobé výstavbě sníží na nulu.

6. Výhodné sazby hypoték

Agenti často spolupracují s bankami – to jim dává možnost nabízet klientům hypoteční programy s výhodnými sazbami. Realitní makléři vědí, kde jsou nejatraktivnější podmínky, kteří developeři nabízejí splátkový kalendář ke koupi bytu a která banka se rozhoduje co nejrychleji.

7. Komunikace s kupujícími a prodávajícími

Na první pohled se zdá, že budování komunikace s potenciálními kupci, domlouvání schůzek a plánování prohlídek bytu je jednoduchá záležitost. Ale v praxi se lidé opožďují, neukazují se, neberou telefon, lžou a skrývají o sobě důležité informace. Realitní makléř vás ušetří od komunikace s nepříjemnými lidmi a ušetří spoustu času. Agent ukáže nemovitost potenciálním kupcům bez vaší účasti. To je velmi výhodné, pokud nebydlíte v bytě, který je třeba pronajmout nebo prodat.

8. Psychologická podpora

Prodej bytu nebo stěhování do nového není jednoduchý proces, i když plánujete zlepšit své životní podmínky. Opustit domov, kde žijete déle než jeden rok, může být psychicky náročné. Dobrý realitní makléř je především kompetentní psycholog, který vám pomůže stanovit priority a zaměřit se na pozitivní aspekty. Například se rozvádíte, sdílíte byt s bývalým manželem – ale začnete nový život v jiném domě, kde vám nic nebude připomínat negativní události ve vašem životě.

9. Výhody pro investory

V souvislosti s devalvací rublu a potřebou šetřit je tento bod aktuálnější než kdy jindy. Lidé přemýšlejí, jak zachovat kapitál a zabránit jeho znehodnocení. Investice do nemovitostí je tradiční a léty prověřená metoda.

Kompetentní agent, který studuje dynamiku cen, změny nabídky a poptávky, vám pomůže s výběrem co nejrychleji. Řekne vám, jaký způsob investování konkrétně ve vaší situaci. Měli byste si koupit byt hned, nebo to udělat za šest měsíců? Vyplatí se investovat do nákupu nemovitostí v letoviscích a jejich pronajímání? Nebo je stále lepší byt za rok prodat dál? Kdy a za jakých podmínek si vzít hypotéku? Realitní makléř najde odpovědi na tyto otázky a pomůže vám vydělat peníze na rostoucím trhu.

Náklady na služby realitní kanceláře

Výše odměny makléře je v průměru 2-5% z ceny bytu. V ojedinělých případech může dosáhnout až 7-10 %, pokud se bavíme o složitých transakcích s velkým počtem vlastníků nebo věcných břemen v podobě nezletilých zapsaných v bytě. Celková částka závisí na regionu, typu nemovitosti a službách zahrnutých ve smlouvě.

Mimochodem, určitě byste měli podepsat smlouvu s agentem. Tuto klauzuli je lepší neignorovat, protože uvádí všechny služby, které chcete získat, a také fixuje velikost provize nebo konkrétní částku, kterou chce realitní makléř za své služby dostat.

Jak si vybrat realitního makléře

Při výběru agenta je první věcí, kterou musíte udělat, zkontrolovat jeho pověst. Mnoho realitních kanceláří udržuje stránky na sociálních sítích, píše příspěvky, které pomohou posoudit jejich způsobilost, seznámit se s náklady na služby a rychle se spojit. Jistě vás po přečtení příspěvků a doporučení napadnou otázky – neváhejte se jich zeptat.

Profesionální stránky a fóra, kde najdete hodnocení a recenze zákazníků, vám mohou pomoci s výběrem agenta. Spolehlivost recenzí na webech se obvykle kontroluje – své zkušenosti tam popisují pouze ti lidé, kteří se transakce skutečně zúčastnili. Pravděpodobnost, že recenzi napíše sám agent nebo speciálně najatí lidé, je snížena na nulu.

Samozřejmě můžete vždy požádat své přátele nebo kolegy z práce, aby vám doporučili důvěryhodného specialistu. Ale stále je lepší zjistit, zda je specialista nebo agentura členem asociací realitních kanceláří. Nejčastěji je to známka dobré pověsti agentury a fair play na trhu, to bude určitě zmíněno na webu a v kanceláři společnosti.

Pokud se rozhodnete kontaktovat agenturu, pak stojí za to prozkoumat, zda jsou mezi zaměstnanci realitní kanceláře s bohatými pracovními zkušenostmi a kolik jich je. Pokud má společnost fluktuaci zaměstnanců, je to špatné znamení: je nepravděpodobné, že nováček na trhu s nemovitostmi vám bude schopen kvalifikovaně poradit ve všech otázkách a rychle najít kupce nebo výhodnou investici do nemovitosti. Přítomnost týmu profesionálů, kteří v agentuře pracují léta, napovídá, že ve firmě panuje příznivá atmosféra a lze se na ni spolehnout.

Realitní kancelář Azbuka Zhilya vám pomůže vybrat nemovitost pro pohodlný pobyt nebo investici, požádat o hypotéku nebo získat splátkový kalendář na požadovanou nemovitost. Agentura má mnoho realitních makléřů s bezvadnou pověstí, kteří vám poskytnou odbornou pomoc v jakékoli fázi transakce.