Co zahrnuje předdokončení domu?

Při koupi bydlení v novostavbě si dnes mnozí vybírají byt s předdokončením. Pojďme zjistit, jaký je tento typ povrchové úpravy, jak se liší od ostatních, jaké jsou jeho výhody a nevýhody a jak správně přijmout takový byt, aby nedošlo ke ztrátě peněz a času.

Co je předdokončení

Developer může nabídnout tři možnosti dokončení bytu – každá z nich zahrnuje vlastní seznam prací.

1. Hrubý – byt bez povrchové úpravy. Tato možnost zahrnuje instalaci komunikací (topení, elektřina, vodovod, kanalizace, plyn), okna, podlahové potěry a někdy i hrubé úpravy stěn a stropů.
2. Dokončení je konečná úprava, možnost na klíč, „nastěhujte se a žijte“. Takový byt prošel kompletní rekonstrukcí – tapety, malba, podlahy, sanita, lampy, vypínače a zásuvky – stačí, aby obyvatelé přivezli nábytek.
3. Předběžná konečná úprava je mezilehlou možností dokončování mezi hrubováním a dokončováním. Také se jí říká oprava bílé krabice – „bílá krabice“, veškerá špinavá práce již byla hotová, byt je kompletně připraven na finální fázi rekonstrukce. Předběžná úprava je považována za „zlatou střední cestu“ a je mezi kupujícími bytů v novostavbách poměrně žádaná.

Přesný seznam prací určuje developer a je uveden ve smlouvě o podílové účasti.

Co zahrnuje předdokončení?

• Vyrovnané, omítnuté, natřené stěny
• Podlahový potěr, hydroizolace v koupelně
• Vyrovnaný a natřený strop
• Okna a parapety, občas zasklení balkonů a lodžií
• Montáž vchodových a interiérových dveří
• Elektroinstalace do pokojů, občas instalace zásuvek a vypínačů
• Hotové rozvody topení, vody a kanalizace

Výhody a nevýhody povrchové úpravy bílé krabice

Co je dobré na předdokončení?:

• Všechny špinavé práce jsou již dokončeny, není třeba odvážet stavební odpad.
• Úspora na opravách – rozdíl mezi náklady na hrubou a předúpravu je zpravidla nižší než při provádění prací svépomocí. Vzhledem k velkému množství práce a vážným zdrojům může developer provádět předdokončovací práce mnohem levněji než soukromá osoba.
• Úspora nejen peněz, ale i času a nervů, které často stojí více. Každý, kdo alespoň jednou v životě provedl renovaci, to chápe.
• Na rozdíl od jemné povrchové úpravy vám předúprava umožňuje provádět opravy podle vašich představ nebo realizovat hotový designový projekt.
• Dokončení bílé krabice od developera se provádí zpravidla okamžitě v celé budově domu, takže všichni sousedé dokončí opravy poměrně rychle a vy nebudete muset snášet hluk a špínu z hrubé práce, která mnohým zabere dlouhou dobu.

O nevýhodách. Snad hlavní nevýhodou předúpravy je, že ne vždy je kvalitní. Někdy, aby se dodržely termíny a ušetřily peníze, může kvalita práce a materiálů značně utrpět. A před převzetím bytu je důležité se ujistit, že je vše v pořádku s dokončením. Pokud máte dostatek zkušeností, můžete to samozřejmě udělat sami. Ale abyste se vyhnuli rizikům, je lepší kontaktovat specialisty. Odborná přejímka takovou službu poskytuje – prověříme řadu parametrů pomocí profesionální techniky, vypracujeme revizní zprávu a pomůžeme developerovi odstranit závady, pokud jsou zjištěny.

Jinak se nedá říci, že by předfinišování mělo objektivní nevýhody. Zde stojí za to mluvit o nuancích, kvůli kterým vám to nemusí vyhovovat. Zde jsou nejčastější:

• Stále budete muset strávit nějaký čas opravami. Pokud se tedy potřebujete do bytu co nejdříve nastěhovat nebo ho začít pronajímat, je lepší zvolit čistou variantu.
• Pokud chcete realizovat neobvyklý designový projekt s nestandardním uspořádáním zón a přestavbou, měli byste si vybrat verzi návrhu, abyste nepřeplatili za něco, co bude muset být později přepracováno.
• Pokud máte plány na speciální, nestandardní uspořádání nábytku, pak vám s největší pravděpodobností nebude vyhovovat předdokončení elektrického a komunikačního vedení, je třeba to vzít v úvahu.

Jak na to?

Jak jsme již poznamenali výše, přejímku bytu s předúpravou je lepší svěřit profesionálům. Co přesně se bude kontrolovat:

• V první řadě dodržení dokumentů: soupis prací, použité materiály – vše musí být přesně tak, jak je uvedeno ve smlouvě.
• Správná geometrie stěny, absence trhlin, kazů, odlupování, omítky.
• Rovnost podlahového potěru, absence dutin, trhlin a deformací.
• Funkčnost všech elektrických zařízení, správné zapojení, přítomnost uzemnění na koncových zařízeních.
• Kvalita zasklení, celistvost oken s dvojitým zasklením, kvalita montáže parapetů, dveří, kování, obložení, montážních švů.
• Správné připojení přívodu vody a vytápění, hladká instalace potrubí a radiátorů, absence poškození komunikací, přítomnost hydroizolace v mokrých oblastech.
• Fungování vzduchotechnického systému, jeho soulad s technickými normami.

Kontrola se provádí jak vizuálně, tak pomocí speciálních přístrojů (hladina, zkoušečka napětí, anemometr, endoskop atd.).

Pro výpočet nákladů na kolaudaci bytu v Profpriemce použijte naši kalkulačku na webu. Chcete-li si objednat službu nebo se na něco zeptat, zavolejte nám, napište do messengeru nebo zanechte požadavek na zpětné zavolání.

Předběžná úprava znamená, že nejhlučnější a nejšpinavější práce již byla provedena. Zároveň se staráte o kosmetické opravy, aby to bylo podle vašich představ. Pokud nemáte touhu nebo nemáte dostatek finančních prostředků na rekonstrukci bytu od nuly, je to nejvhodnější možnost.

Co je zahrnuto v předdokončení od vývojáře

Úplný seznam prací pro každou etapu si musíte vyjasnit s manažery společnosti, se kterou uzavřete smlouvu. Ve výchozím nastavení zahrnuje:

• instalace komunikací;
• montáž vnitřních stěn, tmelení a vyrovnávání;
• podlahové potěry, stěny a stropy bez povrchové úpravy (barva, tapety);
• elektroinstalace s připojením osvětlení s instalací zásuvek a vypínačů;
• montáž oken s tvorbou hotových zárubní, parapetů a říms;
• montáž vchodových a interiérových dveří (po dohodě se můžete omezit na montáž zárubně);

Po dohodě s developerem si můžete vybrat dveře z katalogu dodávaného firmou, různé druhy tmelů a parapety. I když častěji materiály a práce se na rozdíl od jemných povrchových úprav neliší variabilitou.

Výhody předdokončení v novostavbě

Jakákoli úprava od vývojáře je způsob, jak ušetřit úsilí a peníze. Společnost nakupuje materiály ve velkém a nemusíte utrácet peníze za nákup stavebních materiálů v maloobchodě. Když jsou elektroinstalace a komunikace vedeny místnostmi a připojeny, zbývá pouze vypořádat se s nejpříjemnější – designovou – částí opravy.

Foto: La Miko/Pexels

Kupující bytu s předběžnou úpravou šetří čas. V něm je již možné bydlet, stačí nainstalovat vanu a toaletu a nadále přivádět pokoj k ideálu. V tomto případě se nebude muset dílo předělávat, jako ve finální verzi, kde se vám nemusí líbit rozdíl mezi skutečnými tapetami a těmi, které jste si vybrali v katalogu.

Nevýhody předdokončení

Předem si prohlédněte navrhované rozvržení. Pokud je ve verzi návrhu stále možné zbourat stěny od developera a postavit je podle libosti, pak je po dokončení nerentabilní. Čím vyšší třída bydlení, tím dražší bude povrchová úprava, takže pro některé kupující je vhodnější varianta s hrubou opravou, kterou lze dokončit s minimálními finančními prostředky. Rozdíl je značný a předběžná úprava ve standardní třídě bude stát mnohem méně než v business třídě. Navíc mnozí pochybují o kvalitě práce a předělání oprav od vývojáře je dražší než vlastní výroba od začátku.

Jak přijmout byt s předdokončením

Na rozdíl od formátu návrhu vyžaduje předběžná oprava více práce a vyžaduje zvýšenou pozornost při přejímce. Při koupi bytu v jakékoli podobě má smysl pozvat si na kontrolu kvality předávaného objektu odborníka třetí strany. Budete muset věnovat pozornost nejen funkčnosti, ale také vzhledu prostor s poukazem na nedostatky stavebního týmu.

Kupující má právo reklamovat i nepodstatné detaily. Ujistěte se, že podlahový potěr je jednotný a bez trhlin. Kontrola úrovně je nezbytná k prokázání, že stěny, podlahy a stropy jsou vodorovné. Zkontrolujte komunikaci, baterie, provoz zásuvek a spínačů, pokud jsou nainstalovány. Zvláštní pozornost by měla být věnována oknům, vnitřním dveřím a krabicím pro ně: při převzetí by neměly být žádné mezery, nefunkční kování a zjevné zkreslení. Developer je povinen vady odstranit nebo zaplatit penále. Co si vyberete, je jen na vás.

Maria Litinetskaya, Managing Partner společnosti Metrium (člen sítě partnerů CBRE):

– Předběžná úprava bytu je v porovnání s hrubým povrchem příznivá v tom, že nejnáročnější opravy provádí developer. Mluvíme o podlahovém potěru, vyrovnání stěn a stropu a položení elektrických vodičů. Někdy může seznam doplnit konstrukci vnitřních oddílů. Tyto práce vyžadují hodně stavebního materiálu a času. Úspěch jejich implementace navíc přímo závisí na zkušenostech opravářského týmu.

Neexistuje žádný seznam prací potřebných pro dokončení bílé krabice. Přesto lze jmenovat výčet činností, které jsou v naprosté většině případů prováděny. Při pořízení bytu s předběžnou povrchovou úpravou může kupující počítat s položením elektrických vodičů a instalací zásuvek, vyrovnáním stěn a stropů, podlahovým potěrem a instalací vodoměrů. Developer může nainstalovat pokojové dveře nebo instalatérské práce. Pravda, ta druhá je vzácná kvůli vysokým nákladům na umyvadla, vany a toalety.

Na konci roku 2020 stál průměrný metr čtvereční v bytě s jemným povrchem 192 tisíc rublů. Položky bez povrchové úpravy se prodaly v průměru za 221 tisíc rublů. za 1 čtvereční m. Cena průměrného čtverce bydlení s opravami ve formátu bílé krabice dosáhla 232 tisíc rublů. Je to dáno strukturou věty. Nezařízené byty se nacházely v rezidenčních komplexech, jejichž výstavba je těsně před dokončením. V důsledku toho se náklady na takové položky přiblížily maximální možné hodnotě. Dokončené bydlení naopak patřilo k projektům v rané fázi výstavby a prodávalo se za minimální cenu.

Každý z formátů úprav bytu realizovaný developerem má své výhody i nevýhody. Kupující, který se nechce zabývat opravami, by měl věnovat pozornost bydlení s dokončením na klíč. K nastěhování do takového bytu stačí koupit nábytek a domácí spotřebiče. Pro ty, kteří si chtějí konečnou úpravu provést sami (položit podlahu, vymalovat stěny, tapety, položit dlaždice), je vhodná povrchová úprava bílá krabice. Ti, kteří plánují provádět opravy sami, by si měli vzít byt s hrubým povrchem.

Pavel Bryzgalov, zástupce ředitele pro vývoj produktů, skupina společností A101:

– Předfinišování neboli bílá krabička naznačuje, že všechny špinavé, tedy hlučné a prašné práce dělá vývojář. Jedná se např. o stavbu, omítání a tmelení vnitřních stěn, podlahové potěry s kompletními rozvody vody a elektřiny na místa instalace přístrojů, hydroizolace „mokrých“ prostor, montáž parapetů apod. Kupující má pouze nejpříjemnější část opravy: vyberte si, co rozložit podlahu, tapetu nebo jen malovat stěny, nainstalovat instalatérské práce. Bílý box je vybrán proto, že na jedné straně poskytuje příležitost projevit individualitu a kreativitu a na druhé straně nevyžaduje příliš mnoho času a peněz. Nejsložitější práce jsou dokončeny a jejich cena je zahrnuta v hypotečním úvěru, jehož sazba je mnohem výhodnější než u spotřebitelského úvěru, který se obvykle bere na opravy.

Nyní v moskevském okrese Novomoskovsky jsou průměrné náklady na metr čtvereční bydlení bez povrchové úpravy asi 178 tisíc rublů as povrchovou úpravou v bílé krabici – 195 tisíc rublů. Zároveň od poslední doby začala znatelně narůstat poptávka po předběžné úpravě a nová nabídka přichází nedostatečně rychle, od konce roku 2020 jsou bílé krabicové byty dražší než byty s kompletním jemným povrchem – v nich jsou nyní průměrné náklady na metr čtvereční na úrovni 188,5 tisíce rublů

Přečtěte si také